Выбрать город:
Вы находитесь » Главная » Полезные советы » Недвижимость — Виды сделок с недвижимостью

Недвижимость — Виды сделок с недвижимостью

Сантехника_468

Перечислим основные виды сделок с недвижимостью, а также дадим пояснение по каждому виду.

  • Когда в сделке участвуют только две стороны – продавец и покупатель, она называется прямой. Но таких сделок совершается не слишком много.
  • Основная масса покупателей стремится улучшить свои жилищные условия, продав старую квартиру и купив другую, как правило, большую по площади. Продавец, в свою очередь, может отказаться от большой квартиры и переехать в меньшую. Такого рода сделки относятся к категории обменов. Обмены могут быть равнозначными, когда люди переезжают из одного района в другой в одинаковые квартиры. Впрочем, правильнее будет сказать, в одинаковые по стоимости, поскольку даже одинаковые квартиры, расположенные в одинаковых типах домов, в разных районах стоят по-разному. Если один из участников обмена доплачивает другому, получается сделка обмена с доплатой.

«Обменных» покупателей в агентства недвижимости приходит много, и у каждого – относительно небольшая сумма денег, которых хватает как раз для оплаты разницы между стоимостью старой и новой квартиры. Поэтому риэлторы научились составлять так называемые «цепочки»

Гражданин А. продает свою однокомнатную квартиру, доплачивает и переезжает в двухкомнатную. Гражданин Б. покидает свою двухкомнатную (в которую переедет А.) и мечтает о трехкомнатной – разумеется, с доплатой. Семья В., занимающая трехкомнатную квартиру, собирается разъехаться в две однокомнатные. Одна в нашей «цепочке» уже есть. Остается найти продавца, который хочет только продать, но ничего не будет покупать. По крайней мере, не сейчас. Или покупателя, который «живыми» деньгами сдвинет цепочку с места. Это самая примитивная «цепочка», с минимальным количеством участников. Риэлтор должен «объединять» гораздо больше людей и объектов. Подписание всех договоров и передача денег происходит в один день. Под дверью кабинета нотариуса собираются все без исключения участники «цепочки». Если хотя бы одно «звено» этой «цепочки» в последний момент передумает продавать или покупать квартиру (не факт, что это будет обычная блажь или упрямство, обстоятельства бывают разные), развалится вся скрупулезно собираемая месяцами сделка. Поэтому, участвуя в «цепочке», никогда заранее не знаешь, куда «соломку подстелить».

  • Одна из разновидностей обменных сделок – междугородный обмен.  Это под силу агентствам, которые или имеют филиалы в разных городах, или заключают договоры о сотрудничестве с местными фирмами. Безусловно, такие сделки удобны клиентам, поскольку им не приходится тратить время и деньги на разъезды. Продавец (или покупатель) обращается в филиал агентства в своем городе, а подбор квартиры в другом городе происходит дистанционно, то есть сотрудники агентства сопровождают сделку сразу в двух городах. При междугородных сделках роль агентства недвижимости возрастает чрезвычайно, поскольку риэлторы координируют работу страховщиков, банков, оценщиков, контрагентов в двух городах сразу.
  • Проходит довольно много сделок, которые на риэлторском сленге носят название «альтернативы» (продажа и альтернативная покупка). Клиент в этой сделке сначала выступает в роли продавца, а потом – покупателя. Если обычная сделка купли-продажи может происходить с участием двух агентств недвижимости (в одном есть продавец, в другом – покупатель), то «альтернативы», как правило, происходят в одном и том же агентстве. Для альтернативных сделок у риэлторов разработана особая форма договора на услуги: важно, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. В период, когда цены растут быстро, любое промедление означает, что на вырученные деньги удастся купить менее комфортное жилье, чем изначально предполагалось. Если альтернативный договор заключен, человек не окажется на улице.
  • Расселение первых коммунальных квартир и даже целых домов происходило еще в начале 90-х. Расселение «коммуналок» продолжается и сейчас. Расселяются дома, которые идут под реконструкцию: город принял программу по расселению аварийного жилого фонда (а это в основном коммунальные квартиры) и реконструкции кварталов, застроенных домами первых массовых серий («хрущевками», которые будут снесены).

Расселение – сложная и волнительная процедура не только для риэлторов, но и для самих жильцов «коммуналки». Представьте себе, что в квартире живет 8-10 семей. Они получают возможность улучшить условия жизни за счет покупателя, разъехаться, чтобы больше по утрам не встречаться на кухне с неприятными соседями.

Для нынешних жильцов «коммуналок» особенно важны два момента. Во-первых, никакого расселения не получится, если хотя бы один обитатель квартиры не согласится переезжать или передумает, неважно на каком этапе. Во-вторых, частное лицо, которое решило купить эту квартиру, готово выложить за нее определенную сумму денег. Если аппетиты жильцов значительно превысят плановую сумму, покупатель может отказаться от приобретения именно этой квартиры, и риэлторы подыщут ему другую. Не надо забывать, что покупателю еще предстоит потратиться на дорогостоящие отделочные работы, купить необходимую бытовую технику и мебель для кухни, мебель для спальни, а также прихожие и шкафы-купе.

Каждый жилец коммуналки в результате расселения имеет шанс переехать в квартиру, которая ему нравится, получить денежную компенсацию или меньшую площадь с доплатой. Иногда расселение – единственная возможность для большой семьи из нескольких поколений разъехаться по разным квартирам. Жильцы, как правило, требуют квартиры с лучшими условиями, чем те, в которых они находятся перед расселением. Это касается, в первую очередь, площади жилья. Кроме того, многие не хотят переезжать в другой район или в новые дома. Обычно на расселение требуется в 3–4 раза больше квадратных метров, чем есть в старой квартире. Хорошо, если потенциальный покупатель к этому готов.

  • Поскольку коммунальных квартир не стало ощутимо меньше, возможна покупка комнаты в общей квартире, то есть покупка доли в коммуналке. Каждый обитатель коммуналки имеет не только право собственности на комнату, в которой он живет, но и долю в остальных помещениях общего пользования: кухне, ванной и т. д. Доля зависит от площади комнаты: чем больше квадратных метров у жильца в собственности, тем больше его доля в общем имуществе. Для продажи доли в общем имуществе необходимо согласие всех совладельцев. Кроме того, соседи имеют преимущественное право на покупку комнаты. То есть продавец сначала должен предложить свою комнату им и только потом, через месяц, если все соседи откажутся, можно выставлять свою долю на продажу. Доля комнат достигает 20 % в общем объеме предложений.
  • Квартира также может перейти в собственность по договору дарения  и по наследству. Естественно, когда человек дарит квартиру, о деньгах речь не идет, особенно если речь идет о родственниках. Между тем оформлять такую сделку необходимо с участием нотариуса. И налог платить все равно придется.
Камень_468

Новости Строительные Социальные Каталог Кровля Строительство Ремонт Организации А-я Популярные Новые Полезные советы Ремонт Строительство Обустройство Проект О нас Контакты Обратная связь Реклама
Строитель Кубани - интернет-справочник
Тел.: 8 (960) 47-97-888, 8 (906) 43-42-777