Выбрать город:
Вы находитесь » Главная » Полезные советы » Недвижимость — определяем цену: цены бывают разные

Недвижимость — определяем цену: цены бывают разные

реклама_468_поле

Сегодня большинство людей, которые решили по какой-либо причине продать свою квартиру, уже знают: продавать лучше по рыночной цене.  Что такое рыночная цена и как правильно ее подсчитать?

Самый точный способ – пригласить сертифицированного оценщика, который выполнит оценку квартиры по всем правилам. Однако его работа стоит денег, а платить «лишнее» мало кому нравится. Поэтому продавец квартиры, как правило, пытается оценить ее самостоятельно. Что для этого нужно сделать?

Как правило, человек покупает какую-нибудь газету или бюллетень, где в большом количестве есть объявления о продаже квартир, и начинает сравнивать. Если вы решили пойти по этому пути, попытайтесь провести операцию сравнения, с учетом максимального количества параметров.

Специалисты различают несколько видов цены: цена предложения, цена спроса и реальная цена сделки. Продавец всегда хочет продать подороже, покупатель – купить подешевле. Продавец выставляет цену предложения,  покупатель называют свою – цену спроса.  Происходит торг, в результате которого выявляется реальная цена сделки.  Как правило, разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 10–12 %.

Однако эта цифра верна только для спокойного рынка, на котором есть достаточное количество предложений и много покупателей. Как только начинается перекос в какую-либо сторону, разница в ценах тут же начинает «прыгать». Например, когда цены на жилую недвижимость растут очень быстро, существенно сокращается количество квартир, выставленных на продажу. И продавцы получают возможность устраивать «аукцион»: кто из покупателей предложит больше денег, тот и получит квартиру. В таких случаях реальная цена сделки намного превысит первоначальную цену предложения.

Но подъемы на рынке сменяются спадами. Например, в период роста цен потенциальным покупателям не хватает денег для приобретения жилья. Тогда торг идет в обратную сторону: цена предложения оказывается ниже реальной цены сделки.

Попробуем перечислить основные параметры, влияющие на цену квартиры.

Критерии, определяющие стоимость квартиры (ценообразующие факторы):

  • Местоположение дома
  • Архитектурные, конструктивные, планировочные решения дома
  • Наличие коммунальных услуг
  • Транспортная доступность
  • Общая, жилая площадь
  • Состояние участка земля, прилегающего к дому
  • Состояние и тип здания
  • Опасность наводнения
  • Правовые факторы (обременения)
  • Условия платежа
  • Ликвидность
  • Экология района
  • Вид из окон
  • Количество комнат
  • Этаж
  • Площадь кухни, прихожей и др.
  • Наличие парковки, стоянки для машин
  • Транспортный шум и другие источники шума
  • Планировка
  • Изолированность комнат (смежные, смежно-изолированные, изолированные)
  • Состояние квартиры (необходимость ремонта)
  • Наличие балкона, лоджии (в том числе застекленной), эркера
  • Пол в квартире (линолеум, доски, паркет)
  • Ориентация квартиры по сторонам света
  • Состояние подъезда
  • Вход в дом (с улицы, со двора)
  • Состояние двора
  • Социальный состав соседей (по дому, подъезду, лестничной площадке, квартире – если речь идет о комнате в коммунальной квартире)
  • Телефон
  • Уровень развития инфраструктуры (торговая, транспортная, рекреационная) в микрорайоне
  • Санузел (СУС, СУР, в том числе расположение ванны)
  • Мусоропровод
  • Плита (газовая – электрическая), горячая вода (теплоцентраль – колонка)
  • Место для прогулок, выгула собак
  • Лифт
  • Высота потолков
  • Наличие кладовых и подсобных помещений
  • Охранная сигнализация
  • «Избыточная достаточность» (вклад) и др.

1. Самый главный параметр – местоположение.

Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость по сравнению с аналогичными объектами, которым «не повезло» и они были построены в менее интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры, но расположенные в разных районах города, могут отличаться по цене в 2–3 раза. Так что средняя цена недвижимости по городу – это средняя температура по больнице, и специалисты крайне редко пользуются подобными цифрами, но этот показатель позволяет сравнивать цены.

Стоимость аналогичных квартир в домах массовой застройки для однотипных спальных районов может различаться в 1,5 раза. Вопрос престижности района играет немаловажную роль.

Максимальная цена может превышать среднюю в несколько раз. Это справедливо для престижных районов и добротных домов с хорошими потребительскими характеристиками.

Покупатели жилья в спальных районах больше интересуются транспортной доступностью и набором объектов социальной инфраструктуры: магазинами, школами, аптеками, детскими садами и т. д.

Когда цену назначают застройщики, они предварительно исследуют динамику цен на квартиры в районе будущего строительства домов за три прошедших года и прогнозы на три года вперед. Даже самые лучшие дома имеют ценовую планку, зависящую от конкретного микрорайона. Выше этой цены продать квартиры невозможно.

Впрочем, жилье на вторичном рынке обычно стоит на 10–15 % дороже, чем в новостройках. Только надо иметь в виду, что в процессе строительства застройщик увеличивает цену. На более-менее спокойном рынке разница между ценой квартиры на ранней стадии и на момент завершения составляет 30 %.

2. Еще один фактор, «завязанный» на местоположение дома, – транспортная доступность.

Для покупателей дорогих квартир наличие остановок общественного транспорта, как правило, значения не имеет, поскольку у большинства есть автомобили. Транспортная проблема новостроек сегодня не так сильно влияет на цену – маршрутные такси ходят повсеместно и до крупных, недавно построенных комплексов, как правило, довозят.

Нередко строительство нового дома начинается в чистом поле. В этой ситуации главным становится уже не транспортная доступность, а наличие социальной инфраструктуры (точнее, ее отсутствие). Совокупность отрицательных факторов (отсутствие транспорта и «социалки», непрестижность места) может снизить цену на 12–15 %, иногда до 20 %.

Конечно, находящийся поблизости большой торговый комплекс – это плюс, но только если он расположен не под окном. Для большинства потенциальных покупателей гораздо важнее иметь рядом детский сад и школу, а также развлекательные центры, кинотеатры и сооружения для занятий спортом. В то же время на цене квартиры в центре отсутствие почты, аптеки и прочих социальных благ никак не скажется.

Наличие или отсутствие гаража не всегда влияет на цену, но этот фактор важен для дорогого жилья в историческом центре, где сложно найти место для парковки. Например, квартира в реконструированном старинном доме, где нет гаража, стоит на 20–25 % дешевле, чем аналогичная квартира в доме с паркингом.

При уплотнительной застройке цены на квартиры в соседних домах могут упасть. Это вопрос психологии: потенциальных покупателей отпугивают шум и строительный мусор, да и строительный пейзаж за окном может снизить стоимость квартиры на 3–5 %.

«Пейзаж» может сыграть неблагоприятную роль и при продаже квартиры в старом доме, но покупателя можно подвезти к подъезду на машине, минуя грязь, а в подъезде ввернуть лампочки.

Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. А если в первом этаже размещается какое-нибудь шумное заведение, то в цене теряет и второй этаж. «Уценка» может достигать 10 %. Стоимость квартиры на пятом этаже в доме с лифтом и без лифта может различаться на 5 % (понятно, что с лифтом дороже).

Если дом высокий да еще и густонаселенный, там возникают проблемы, характерные только для многоквартирных домов: больше грязи, долго приходится ждать лифт, который шумит денно и нощно рядом с квартирой, и др. Подобные недостатки можно сгладить, немного снизив цену – не обязательно на проценты, можно договориться о разнице в несколько тысяч.

3. Для вторичного рынка очень важный параметр – тип дома, особенно в спальном районе.

«Хрущевки» или «немецкие» дома всегда расположены в обжитых зеленых районах, обеспеченных инфраструктурой. Но стоят они дешевле домов любого другого типа. Многое объясняется так называемым моральным старением таких домов.

В историческом центре будущего жильца могут поджидать дополнительные трудности, если он решился поселиться в доме-памятнике. Если в квартире есть остатки каких-нибудь витражей, лепнины или старый облицованный изразцами камин, возникают сложности: городской Комитет государственного использования и охраны памятников (КГИОП) знает о вечных ценностях или рано или поздно обнаруживает их и обязывает собственника квартиры все это охранять. Например, камин нельзя будет не только использовать по назначению, но и отремонтировать без разрешения комитета. Сделать перепланировку «исторической» квартиры также не удастся. Для такой квартиры надо искать «своего» покупателя. Например, иностранцы буквально «западают» на покрытые плесенью наборные паркеты и готовы платить за старые квартиры хорошие деньги. Таким образом, стоимость исторической квартиры может быть как увеличена, так и снижена: все зависит от покупателя.

Квартиру, в которой много комнат, бывает трудно продать – не из-за количества жилых помещений, а из-за большой общей площади. При том что цена квадратного метра в многокомнатной квартире всегда дешевле на 20–30 долларов. Разница в стоимости квадратного метра однокомнатной и трехкомнатной квартиры может достигать до 150 долл./м2. И все равно «трешки» продаются хуже.

Для квартир вторичного рынка актуальна высота потолков. Стоимость квадратного метра в жилье с низким и высоким потолком может колебаться в пределах 20 %.

Большая по площади кухня позволяет прибавить до 10 % к базовой стоимости квартиры, а аккуратный подъезд может добавить еще до 5 %.

С появлением мобильных телефонов и безлимитных тарифов наличие домашнего телефона стало не столь актуальным, как раньше, и на цену теперь не влияет.

Кровля_468

Новости Строительные Социальные Каталог Кровля Строительство Ремонт Организации А-я Популярные Новые Полезные советы Ремонт Строительство Обустройство Проект О нас Контакты Обратная связь Реклама
Строитель Кубани - интернет-справочник
Тел.: 8 (960) 47-97-888, 8 (906) 43-42-777