Как говорят сами риэлторы, один довольный клиент приводит семь новых, один недовольный – отговаривает от обращения в любую риэлторскую фирму примерно пятьдесят человек.
Когда Вы выбираете агентство недвижимости, необходимо обратить внимание на ряд моментов:
- Сколько лет она существует данное агентство на рынке недвижимос?
Если оно появилось недавно, не стоит проверять добросовестность риэлтеров на себе. Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок. Не стоит обращаться к частным маклерам. Исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали. Хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и они боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить квартиру на этапе строительства дома, если у Вас возникнут проблемы, то агентству лучше не конфликтовать. Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы. Если стаж риэлторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся надуть побольше клиентов.
Где получить эту информацию? Прежде всего нужно ознакомится с уставом и регистрационными документами фирмы. Попросите показать вам подлинники документов. Это не коммерческая тайна, поэтому, если вам отказывают в предоставлении указанных документов, лучше выбрать другое агентство.
- Наличие у агентства страхования профессиональной ответственности.
В 2002 году обязательное лицензирование риэлторской деятельности было отменено. Однако существует система добровольной сертификации. Компании, прошедшие сертификацию, считаются более надежными, добросовестными и профессиональными, поскольку должны соответствовать более жестким требованиям. В частности специалисты сертифицированных фирм регулярно проходят аттестацию, в ходе которой проверяется их профессионализм, повышают квалификацию и обучаются по специализированным программам.
Деятельность сертифицированной фирмы в обязательном порядке подлежит страхованию. Если из-за ошибки застрахованного риэлтора сделка впоследствии будет признана недействительной, вы получите компенсацию за счет страховой компании.
В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риэлторских услуг.
Одно из ведущих и наиболее крупных объединений риэлторов – Российская гильдия риэлторов (РГР). Она создана в 1992 г. и на сегодня объединяет более 1400 агентств недвижимости по всей стране.
- Большое число сотрудников филиала агентства.
Лучше выбирать риэлторскую фирму, расположенную в вашем районе, или в районе, где Вы хотите купить квартиру. Как правило, местные риэлторы хорошо знают реалии района, имеют налаженные связи с муниципальными властями и ДЭЗами.
Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они тем агентством.
Как уже упоминалось, у хорошей риэлторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Она может быть и в виде распечатки. Обязательно поинтересуйтесь этим фактом, если вам выдают записи в тетради или риэлтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, откажитесь от услуг.
Обратите внимание как в этой фирме проходят сделки. Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек – это должно настораживать. В хорошем агентстве существует разграничение полномочий сотрудников, например: подготовкой документов занимаются юристы, они сделают это и быстрее и качественнее. «Многостаночность» не приводит к хорошему результату: риэлторы смогут провести сделку лишь при стандартной ситуации, любая сложность, связанная с документами и их оформлением, поставит их в тупик.
В процессе сделки риэлтор должен:
- определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;
- организовать рекламную кампанию объекта;
- грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;
- организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;
- консультировать по вопросам приватизации жилья.
Самое главное – риэлтор обязан проверить юридическую чистоту объекта.
Наиболее ответственные этапы подготовки сделки на рынке вторичного жилья – это, бесспорно, сбор документов и проверка их на юридическую чистоту (так называемая «история квартиры»). Если говорить о списке бумаг, необходимых для совершения сделки (удостоверяющих личность, правоустанавливающих, справок из БТИ, других дополнительных документах), то в каждой из них может таиться подвох. От простой опечатки до специально созданных подделок. Что же касается проверки «истории квартиры», также это очень важный момент, так как впоследствии можно столкнуться с нарушением прав третьих лиц, множеством других «подводных камней». Ведь у квартиры может быть один или несколько хозяев, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) взрослые так несовершеннолетние дети. Нельзя забывать о жильцах, проходящих срочную службу в армии, одиноких пенсионерах, инвалидах. Кроме того, квартира может быть завещана, заложена, находится под арестом. Всего нельзя предугадать и перечислить. А тем более самостоятельно во всем разобраться. Обязательно риэлтор должен посмотреть, сколько было проведено сделок с квартирой. Если даже за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять в идеале нужно с момента постройки дома. Правда реально удается проследить перемещения пользователей и собственников максимум за 20 лет.
Но основная работа риэлтора – подобрать квартиру, которая устроит Вас. Поиски могут занять не один месяц. Все зависит от профессиональности риэлтора. Если Вы считаете, что риэлтор работает плохо, или еще что-то вас не устраивает, то вы можете в любой момент может отказаться от его услуг.
Нелишним будет предварительно, прежде чем обратиться в риэлторскую компанию максимально сформулировать свои пожелания в отношении выбираемого жилья, т. е. выбрать район, тип дома, и возможные варианты квартиры.
Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ (далее – ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может быть в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет). Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.
Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т. е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства. Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте его полномочия (например, директор риелторского агентства). Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. Необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В ст.188 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) приводится перечень всех оснований для этого. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.
